司法实践考验《物权法》:待解的小区物权"死结"

9月28日获悉，2007年10月1日起，《物权法》将正式施行。《物权法》历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。 中新社发 井韦 摄

本文提要

“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区管理的各个方面。

倘若一定要选取一部近年最具法治现状代表性的立法，2007年10月1日起实施的《物权法》无疑是最具考察价值的样本之一。

作为一部与公民财产权益息息相关的权利法典，也许没有一部法律像《物权法》这般经历了如此复杂变幻的博弈过程，也没有一部法律像《物权法》这般唤起了如此汹涌澎湃的对私有财产进行确权的社会热情。

但此部法律更耐人寻味的是，它自今年3月16日诞生后，在长达半年多的“实施准备期”屡遭难题。从社会关注的“钉子户”事件到沸沸扬扬的“住改商”风波，再到纠缠不清的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权“死结”。所有这一切，都以最直观的方式检测着《物权法》，也等待着法律更加及时、明晰的答案。

对于已经正式实施的《物权法》而言，司法实践中对它的考验也许才刚刚开始！本刊将分三期就这一问题进行专题报道。

——编辑手记

“业主的建筑物区分所有权”———这是《物权法》中颇为拗口、也是无数业主最为关心的章节。从不同性质的产权划分，到业主大会、业主委员会的功能，再到车位、车库归属等小区热点问题……《物权法》的触角深入到了小区管理的各个方面。

《物权法》出台后，错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”都能迎刃而解吗？弱势的业主从此能享受“无痛置业”的快乐吗？不可否认，《物权法》的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当我们细细品味一些权利的“滋味”，也许并不都能得到乐观的结论。

车位：开发商“套现”正疯狂

“我们小区的车位已经涨到28万了，我花12万买的车，却要花两倍多的钱才能停车，这还让不让人活了！《物权法》管不管这事？”电话中，陈小姐满是焦虑的口气。

居住在广州的陈小姐告诉笔者，以前，小区的有车族每月只要花上200多元就能租用一个车位，但今年3月《物权法》出台后不久，开发商贴出了出售车位的告示，价格也不断“调整”，从15万一路涨到了28万。开发商为了逼迫业主买车位，使出了“只售不租”的“霸王”手段，宁肯让没有卖掉的车位空置，也不准业主租用。一些业主被迫将车停在小区外边，车辆被损、被盗事件时有发生。

“我们也想做个有志气的业主，坚决不买高价车位，但小区车位本来就紧张，现在不买以后可能就买不到了。而且现在已经有人买了几个、甚至十几个车位，准备以后再加价炒卖。”陈小姐气愤而无奈地表示。

《物权法》出台后，在广州、上海等地，许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元屡见不鲜，有的甚至飙升到四五十万元。有知情者透露，这一波极不正常的“热卖”，实际上是与《物权法》打“时间差”。《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”而目前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未明确约定车位、车库的归属，开发商如果现在不卖，将来很可能无法脱手，于是许多开发商赶在《物权法》10月1日正式实施的“大限”之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。

令人遗憾的是，对于这种公然规避法律的做法，《物权法》似乎也缺乏遏制之道。在《物权法》制定过程中，草案曾经规定：无约定或约定不明的车位、车库，属于业主共有。这一有利于业主的规定曾令许多人欢欣鼓舞。但在最终出台的《物权法》中，“业主共有”的范围大大缩小，仅仅局限于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”这意味着在建筑区划内的车位、车库都被认定为开发商的独立物权，并按照各种“约定”进行处置。而在现实生活中，至少在《物权法》正式实施前，不仅许多小区存在着产权不清、约定不明的车位、车库，而且不少可能已经由全体业主分摊了建设成本，理应属于业主共有。如果法律对这些历史遗留问题不提供合理的解决方案，甚至“默认”一些权属模糊的车位、车库统统归入开发商囊中，岂能体现对业主的公平？又怎能实现定纷止争的功能？在某种程度上，这也“鼓励”、“刺激”了一些开发商有恃无恐。

如果说，一些开发商在《物权法》实施前的疯狂“套现”行为，令许多业主被迫为车位付出高昂代价。那么《物权法》正式实施后，业主的权益能否得到保护呢？情况似乎也不容乐观。

对于车位、车库的归属，《物权法》目前实行的是“约定优先”，这当然契合民事法律的自治原则。但在现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为扩张开发商利益的“霸王约定”。车位、车库资源的短缺，意味着无论开发商如何漫天要价，业主也只能接受“约定”。而业主与开发商在信息资源、取证能力等方面的严重失衡，又意味着对于那些建设成本已经暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，开发商可以通过“约定”肆无忌惮地重复出售。

曾经被业主们寄予厚望的《物权法》，也许并没有彻底解开现实生活中纠缠不清的车位、车库权属争议之结。眼下一些城市车位价格飞涨乃至恶性炒卖的现象就证明，“停车难”、“停车贵”等等，依然是无数业主难以排遣的心头之痛。种种迹象表明，争夺车位、车库的新一轮纠纷和博弈也许已不可避免。

会所：异变中渐渐模糊的产权

“买房时，开发商拍着胸脯保证，小区的会所里有健身房、羽毛球馆、棋牌室、茶室等等，可以为业主提供高雅舒适的休闲场所，有些项目还是免费的。许多业主就是冲着这一条才在这里买房。可你现在看看，这会所成了啥玩意儿？”

在北京某小区，顺着业主鲍先生手指的方向，笔者看到一栋两层建筑的底层被分隔成若干门面房，分别被2家餐馆、1家干洗店、1家美容院和1家水果店占据。而这个所谓“会所”的二层，已经“变身”为对外出租的公寓。

业主们认为，会所的建设成本已经被房价“消化”，理应归业主们所有。可如今，会所不仅变了味，而且出租给商户的收益也全部流入开发商囊中。“我们曾希望《物权法》帮我们解决问题，结果，《物权法》压根儿就没提‘会所’这两个字。”鲍先生颇为失望地说。

会所这一高品质生活的象征，向来是开发商吸引购房者的一大卖点。然而一些商品房小区一旦销售完毕，开发商信誓旦旦承诺的会所就会纷纷出租“变脸”，个别的甚至变成了脏乱不堪的菜市场。一些小区虽然保留了会所，但混乱的管理、昂贵的收费也令业主们望而却步。会所产权究竟归谁所有？会所能不能对外开放？会所的经营收益应该归谁……诸如此类的争论，导致“会所纠纷”层出不穷，在北京、上海、广州等城市，都因此发生过业主与开发商之间的激烈冲突。

在《物权法》制定过程中，对居住质量影响最大的绿地、车位车库、会所，是业主们最为关心的三大热点。《物权法》草案也曾经规定过会所的归属，即有约定的按约定，无约定或约定不明的，除建设单位能证明其享有所有权外，属业主共有。但这一相对有利于业主的规定最后却被删除。许多人揣度“会所”在《物权法》中“消失”，很可能是开发商一方的意见在立法博弈中占了上风。

应当承认，小区会所确实有不少是由开发商独立投资建设的，但由业主分担建设成本的恐怕也不在少数。更何况，即使是归开发商所有的会所，也应当遵守售房时的承诺，由业主享有使用权，决定如何使用会所，而不能任意“变脸”牟利。对此，《物权法》避而不谈会所的权利归属，恐怕无助于平息纷繁复杂的会所纠纷，也会为日后新的争议埋下伏笔。

有人乐观地认为，虽然《物权法》没有提及“会所”两字，但《物权法》规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。”据此，会所可以归入“其他公共场所”而判定为业主共同。但这样的说法多少有点一厢情愿，在《物权法》中，除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形较为清晰外，究竟哪些“公共场所”、“公用设施”属于业主共有并无明确界定，以此解决会所纠纷，显然不具可行性。

比如，“赠送地下室、花园”是开发商促销底层住宅的常用手段，但如果这些地下室、花园属于业主共有，开发商岂能擅自“赠送”？再比如，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，如果地下室的建设成本花的是业主们的钱，其收益怎能旁落别人腰包？

虽然《物权法》为小区业主送上了“共有物权”这一利好，但如果地方法规、司法解释等等不能将粗糙的规则变得精致，尤其是明确“哪些项目属于共有物权”、“谁代表业主行使共有物权”、“如何合理分配共有物权收益”等关键问题，那么共有物权恐怕只是停留在纸上的权利。

业委会：飘渺的诉权

“业委会不能出面打官司，单枪匹马的业主怎么可能干得过物业？”回忆起两年多前的维权经历，来自东北的老高唏嘘不已。

在老高所在的小区，由于物业公司滥收费用、服务质量低下、擅自出租地下室等问题，业主与物业的矛盾已到了白热化的地步。热心公益的老高被推选为业主委员会主任后，决定以业委会的名义起诉物业。岂料诉状递到法院后根本不予立案，理由是：业委会不具有诉讼主体资格。

业委会作为小区民主管理的自治组织，究竟有没有诉权？在现行法律中一直没有明确规定。司法实践中，各地法院的做法也不尽相同，在安徽、北京、广东、重庆等地发生的一系列诉讼案中，业委会诉权得到法院确认，但在大部分地区，业委会的诉状却被法院拒之门外。

于是，许多人将赋予业委会诉权的希望寄托到了《物权法》身上。虽然《物权法》在草案阶段曾规定，对侵害业主共同权益的行为，只要业主的授权达到法定条件，业主大会或者业委会可以提起诉讼，但最终定稿时这一规定却被删除，仅仅规定业主个人享有诉权。而“删除”的原因是，业主大会或者业委会不具有独立财产，无法独立承担民事责任，一旦败诉将由全体业主分担责任。如果有业主、尤其是那些从一开始就投票反对诉讼的业主不愿交纳有关费用，事情将很难处理。

这些现实顾虑不无道理，但《物权法》不明确赋予业委会诉权，显然不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。比如，物业管理合同通常是由业委会出面签订，如果业主们想中途换掉不满意的物业公司，缺乏诉权的业委会又如何到法院请求解除合同？

在业委会缺乏诉权的情况下，维权的重担更多地落到业主个人身上。面对强势的开发商或物业公司，势单力薄的业主势必冒着极大风险、付出巨大成本，一旦失败将独自承受代价，而一旦胜诉，涉及到业主共同权益的胜利果实又很容易被其他业主“无偿”分享，这不仅极不公平，还容易助长一些业主的“搭便车”心理。

其实，问题的真正关键并不在于业委会是否具有诉权，而在于如何为业委会量身订做能够实际运行的诉权。比如，针对业委会的特点和功能，是否可以将业委会行使诉权的范围限制在物业管理纠纷；再比如，当业委会接受大多数业主委托起诉时，为了照顾那些不愿授权的业主利益，是否可以规定无论诉讼结果好坏，都由授权的业主承担，对未授权的业主不发生效力。

倘若能够妥善消解一些现实的障碍，那么飘渺不定的业委会诉权就能落地生根。也许我们可以乐观地预测，在修订《民事诉讼法》或拟定相关的司法解释时，能够最终修复《物权法》留下的遗憾。(作者：阿计) (本文来源：工人日报 )